关键词

产权登记效力

  目前有许多未交房的楼盘，常常有部分房子也在正常流通交易，通过委托公证、合同、个人信誉等方式来进行，但是作为买主来说，卖房人究竟是否有卖房“资格”，其实还需要仔细考量，以免将自己陷入争议，甚至发生损失。
  物权法正式实施后，对房屋买卖，进一步确立了产权的登记制度，这对防止开发商一房二卖、遏制用期房“恶意炒房”的行为，有着积极的作用。

适用法条
  第九条：关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。
  第二十条：当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

□案件回放

炒期房拒缴佣金 中介状告买卖双方

  “委托书都签了，房子写明了是要通过我卖的，就连买家也是我联系的。但双方碰面了就擅自完成交易，而且对我不予认可，拒绝缴纳佣金……”因为一起房子买卖纠纷，“受了委屈”的中介人将买房人和房主都告上了法庭。
  这起目前还在诉讼中的案子，就发生在今年8月。当时，泉州市区某在建楼盘正炒得热火朝天，还没开盘时，颇有经济实力的窦先生就通过内部渠道，先行“内定”了好几套。然后凭着一纸和开发商签订的“订购单”，委托中介寻找买家。
  经过“介绍”，窦先生很快就和买家张先生见了面。双方谈得非常顺利，张先生也是个痛快人，“交接”了窦先生的“订购单”后，直接拿钱，与开发商签订了符合正规渠道的《商品房买卖合同》，并到房管局登记注册。这一系列过程，在双方看来，已经“没中介什么事儿了”。
  就这样，窦先生否认了自己的“委托”行为，张先生也觉得自己其实是法律意义上与开发商签订合同的“第一人”，因此也就不存在“二手房交易”的问题，所以更不必向中介付佣金。这位中介人不甘心自己白忙一场，于是以“对方违约”为由，起诉买卖双方，要求对方履行中介相关的合同约定。

□拍案

卖方无权卖房子，中介合同无效

  “如果是正规的二手房交易，卖主与中介所签订的“房产销售委托书”自然是具有法律效力的。但是这起案例比较特殊，首先可以肯定的是，买卖双方都有权不缴纳中介费。”福建伟盛律师事务所副主任律师黄宏阳认为，根据物权法第九条的相关规定，对本起案例要追根溯源，卖方窦先生本身就没有权力卖房子，因此他与中介之间的“委托书”，在法律意义上自然也就是无效的。
  黄律师具体分析道，物权法第九条进一步明确了不动产物权的登记原则，更明确说明了“房产所有权的变动要以登记为成立条件”。也就是说，不动产物权的取得、转让等必须进行登记，不登记不发生物权变动的效力。就拿窦先生与开发商之间的“订购单”来说，作为房屋买卖合同的公证行为，只能说是有强化合同（《商品房买卖合同》）的效力（即强化合同的真实合法性），但是并不能代替房产所有权的变动登记行为。所以，仅仅凭借一纸“订购单”，窦先生是没有权力卖房子的。
  “由此一来，卖方与中介之间的委托合同自然是无效的。甚至买卖双方之间的交易其实也都是无效的。”黄律师说，在本案中，只有买主张先生与开发商之间最后签订并通过相关部门认定的《商品房买卖合同》，是有效的。因此，如果有足够凭据的话，买方张先生甚至可以将付与卖主的这部分“经济利益”索回。
  “我们现在很多人都在购买期房，但是要注意，期房买卖也是要按照商品房交易的程序来登记的。在买卖之前，确保出卖人确实合法拥有房屋。”黄律师提醒说，住房买卖合同的生效必须以在国家房地产管理部门登记为要件，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户的房屋买卖合同是无效的。尤其在物权法第二十条，还有提到“预告登记”的说法，也敦促了卖方今后要在交易中注意。

□互动

车子老被砸，能否起诉物业

  问：我在这个小区住了4年，一直租用一个停车位，最近支付的租金有效期到今年12月31日。但是这段时间以来，据说车位被开发商卖给了别人，因此一直有人来威胁我让出车位，表现为先后两次将我的车砸坏，前后维修了一万多元。我找到物业保安，要求他们提供监控录像，但他们拒绝提供。而且，半夜1点多，车砸成那个样子，他们怎么可能听不见？对于物业这种行为我能不能起诉？
  黄律师：可以。物业保安这种恶意纵凶、不作为的行为已经违反了基于物权法所制定的《物业管理条例》，没有尽到保管义务。你可以起诉他们并要求他们承担赔偿责任。其次，你可以向业主委员会提出要求，通过业委会集体讨论、问卷调查等征得大多数业主的同意，解聘该物业公司。