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热销背后的理性回归 |
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文章来自:泉州房产 时间:2008-5-29 11:35:17 |
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自去年年底迄今，由于国家宏观调控等原因造成的楼市低迷已持续了半年时间。泉州楼市价格已出现松动迹象，许多楼盘纷纷采取优惠措施，如红包大礼、赠送家电等，但收效甚微。成交量与价格都停滞不前。
5月中旬，“嘉琳广场”以3888元/平方米的价格开盘。开盘现场销售火爆，当天就销售了200多套房子。记者有位朋友，从上午就开始排队，到下午才买到心仪的房子。但此消息无法让泉州的开发商振奋，毕竟“嘉琳广场”的开盘价格低于他们的想像。而从5月25日开盘的“中骏·西湖1号”和“湖景花园”的价格定位来看，开发商采取的依然是“低开高走”的价格策略，来探测市场反应。业界人士普遍认为，从今年以来开盘的几个楼盘销售的情况来看，新区楼盘开盘热销的现象背后，是开发商对于市场预期的调整以及相对合理的市场定价，促使整个市场理性回归。
低价入市打破市场僵局
“嘉琳广场”此次采取低价策略入市，犹如一声惊雷响彻泉州房产市场。有业内人士表示“这招真狠”，还有位一直在研究市场的业内人士告诉记者：“我原本就估计‘嘉琳广场’会调低开盘价格，但没有想到竟然会这么低。”这话听起来颇似《大话西游》里的著名台词：“我猜中了故事的开头，却猜不中结局。”
无论“嘉琳广场”此次低价推盘是出于对市场信心的不足，还是开发商急于回笼资金，或者是大盘的一种入市战略，都不可避免地对泉州楼市产生影响。尤其是对于泉州周边的几个板块，如洛江板块、东海片区、桥南片区等。在“嘉琳广场”推盘之前，洛江的楼盘均价已逾4000元/平方米，甚至在去年底双阳已有楼盘价格超过4000元/平方米，而桥南片区的楼盘价格已接近5000元/平方米。所以，虽然有的开发商潇洒地表示：“对我们楼盘不会有多大影响啦，每个楼盘都有自身的特点，各卖各的不冲突。”但更多即将开盘的房产开发商向记者坦言：“这打乱了我们的计划。接下来不知该怎么办，我们原本制定的推盘计划包括价格、时间等都不得不调整。”
有业内人士认为，桥南片区的楼盘应该是受冲击最大的，因为还有3000亩楼盘未入市。而桥南片区的代表开发商嘉龙地产常务副总经理王纪才则表示对其影响不大，因为目前桥南片区在售的楼盘很有限，其嘉龙现代城也只剩百来套房子，压力不会很大。
而新众智地产公司副总经理颜森宝认为，此次大盘受冲击比较大，像巴厘印象因为盘量小，开发商资金压力不大，所以受的冲击不会太大。
房价是否真的跌了
这半年来，虽然楼市甚是低迷，但普通民众对房地产关心的热度可是一点都没减。很多朋友和记者聊天时都会问：“你说泉州房价会不会跌啊？”说实在的，这个问题就跟股民问“明天大盘是涨是跌”一样令人难以回答。记者只能告诉朋友，泉州房产界的主流言论认为，大跌的可能性不大，就算跌也只是短期的停滞或者微调。如嘉龙地产常务副总经理王纪才认为，首先，泉州的经济还比较发达，房产泡沫不是很大，这样下跌的空间就有限。其次，现在持续的通货膨胀让老百姓的资产无形中缩水，很多老百姓还是把买房不动产投资当成保值的一大选择。还有很重要的一点是，由于物价上涨，很多建筑材料的价格都比原来高，建筑成本也水涨船高。而近年来开发商拿地的成本也不低，所以降价的可能性很小。
话虽如此，但还是有民众感觉房价已有所下调，这主要集中在二手房市场。记者从泉州各房产中介公司了解到，从已成交的数据统计，二手房的价格比起去年高峰期时下调了至少10%%以上，有的甚至接近20%%。业界表示，从成交价格来讲，二手房价格确实下降了不少，但这未必是市场最真实的反应。今年由于国家实行银根紧缩政策，很多做生意的房主在急需用钱的情况下愿意以低于市场价的价格抛售房子。骊特房产游健文经理认为，这说明此次国家宏观调控的效果还是有效的。
至于一手房市场，记者并没有观察到有楼盘明显降价的迹象，即使有价无市，开发商们还是在硬撑着，不到万不得已绝不降价。对此，新众智地产公司副总经理颜森宝是这样看待的：“价格的下降确实能吸引到一部分购房者，但这未必是个好办法。房价下降是把双刃剑，用得不好没准还会伤了自己，陷入恶性循环中。”
太古营销副总经理田嘉鑫也持相似的观点，他认为，消费者在购房时心理是复杂的，既希望能满足自身需求，又希望能保值甚至增值。房产就像股票一样，消费者总是抱着买涨不买跌的心理。
正因如此，在二手房价格下降了10%%以上的情况下，泉州的一手房市场价格仍然维持表面的坚挺。不过，据了解，泉州已有一手楼盘在酝酿降价，只是苦于找不到合适的方式。但业内人士认为，即使如此，也不代表泉州楼市价格真的下跌了。因为泉州许多开发商在楼盘定价时盲目乐观，往往不顾楼盘自身的实际价值等情况，只是参考前一个楼盘的开盘价，并在此基础上盲目往上加价。这种策略在过去房价急速上涨期是行得通的，但当房产市场进入一个调整期，购房者越来越理性时，这种做法难免会遭到市场的惩罚。所以，即使有的楼盘把价格调低，也只是价格的理性回归。
楼市仍处观望态势
不可否认，“嘉琳广场”的低价入市搅乱了一些开发商原先的价格定位，可这未必是件坏事，从长远来看，这对泉州楼市还具有积极意义。从“嘉琳广场”当天开盘热销来看，泉州楼市的刚性需求还是很旺盛的，只是被目前的市场形势压抑了。新景祥小刘认为，楼市犹如股市，与其价格慢慢往下滑，还不如一下探底，再触底反弹。从这方面来说，“嘉琳广场”的此种策略是相当高明的。
目前，泉州楼市还是一片迷雾，没有人能真正看得清未来的走向。无论是开发商还是普通市民，都处于观望态势之中。“嘉琳广场”这么一个楼盘也不能代表市场的走向，而随后开盘的“中骏·西湖1号”和“湖景花园”再次创造的火爆销售场面，多少让开发商松了一口气，但从市场整体走势来看，消费者的观望情绪仍比较浓厚，销售进度与以前相比要缓慢得多。在一个正在开盘的售楼现场，一位消费者表示，他们只是过来看看情况，并不是太急于购买，现在大家都在观望，即使开盘当天销售不错，开发商手上肯定还是有很多房源的，到时再来买都不迟。“现在房子的价格都不低，肯定不会卖得那么快的，我们先比较一下再说。”
楼盘热销背后是开发商价格的理性回归 |
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