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住房按揭贷款保险＝“霸王条款”？ |
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文章来自:泉州房产信息园 时间:2005-1-5 13:10:37 |
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个人消费的房增多，住房贷款保险成焦点
导读
“我办理20年15万元的住房按揭贷款，银行要求我办理‘个人抵押贷款房屋保险’，否则不予办理贷款业务。这不是霸王条款吗？”近日，市区王先生致电本报反映了他的困惑。
据悉，中国人民银行于1998年5月颁布了《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》），其中第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”
由此便引发了一系列困扰广大购房人的问题：已经有房子作抵押了，为什么还要办保险？谁受益谁出钱，为什么受益人是银行，却要借款人花钱投保？并且，一些银行为借款人投保指定保险公司，这合理吗？
住房按揭贷款保险是否属于“霸王条款”？就这一焦点问题，记者进行了调查。
“房贷险”引发争议
接到投诉后，记者以办理个人住房贷款为名，对市区几家商业银行进行了调查。
银行：想“房贷”先买保险
市区泉秀街中国农业银行泉州市分行。记者首先来到金融超市个人贷款部，等了许久，才有一位营业员接待了记者。得知记者要办理住房贷款，这位营业员称，办理“房贷”，买保险是必不可少的一步。至于保险的费率是多少，“大概是万分之四多吧。”营业员说。
记者又来到位于田安路的中国工商银行丰泽支行。这里的工作人员告诉记者，无论购买的是一手房，还是二手房，要想贷款买房，就得先买保险。据称，所购保险的保险公司是人民保险公司或太平洋保险公司，费率约在万分之四到万分之六之间，消费者可以自行选择保险公司，但不能不买。
在丰泽街中国银行泉州市分行零售贷款中心营业柜台，记者以买房者的身份向工作人员咨询贷款事宜。一名工作人员在告知记者办理贷款手续所需的证件及证明后，特别说明：“要到我们这儿办理住房贷款保险，我们才能发放贷款。”同时，该工作人员表示，在他们行办理投保的只能是中国人民保险公司。
随后，记者采访了市区几家银行发现，要想办理个人住房贷款，其前提条件都是先办理保险。
购房者：这是“霸王条款”
采访中，记者发现，对于银行的这一规定，购房者要么被迫埋单，要么不知情。
在市区某事业单位工作的谢先生说，去年8月他购买了一套商品房，由于经济原因，他到某银行贷款20万元。可当他来到银行准备办理贷款手续时，工作人员告诉他，办理贷款必须要先办住房保险，否则银行不予贷款。购房心切的谢先生无奈只好极不情愿地在保单上签了字。
谢先生认为，购房者向银行贷款买房，家里已经背上了一笔债。银行再强迫购房者购买保险，无疑是增加购房者的负担，让他们“雪上加霜”。
在泉秀街一家银行内，正在办理贷款手续的洪女士气愤地告诉记者，是否购买住房保险，应该是购房者的权利。银行这样强迫贷款者购买保险，这种强权行径令消费者十分反感，
但据市消委会统计，目前仍无有关住房按揭贷款保险的投诉。相关人士分析说，这是因为，住房贷款合同都是格式合同，许多消费者对需交纳这笔费用并不很清楚，此外由于购房心切，一些购房者也“大方”地不作计较了。
银行：此举有“法”可依
那么，银行推出此项规定的根据是什么呢？记者采访了金融界部分人士。
中国银行泉州市分行零售贷款中心的有关负责人告诉记者，为了保障银行资金安全，在发放贷款之前让借款人为抵押物投保是非常必要的。因为在保险期限内，有可能发生意外事故，如抵押物（房屋）灭失，或者是借款人因意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，所以才需要由保险人承担贷款本金的全部或部分还贷责任，这样就可以降低银行发放贷款时的风险，在出现意外事故时得到及时的赔付。所以，银行作为保险的第一受益人是合情合理的。该负责人强调，办理住房贷款保险是发放贷款的必备条件。
中国建设银行泉州市分行个人理财中心的有关负责人向记者出示了《办法》，同时解释了为何借款人投保而银行受益的原因。他说，借款人所投保险是对房屋的保险。当发生意外导致房屋灭失时，保险人的赔付其实不是赔付给银行而是赔给房屋的，这时贷款便以赔付的形式为银行所有，保证银行能收回发放的贷款。在谈到银行是否有指定保险公司使消费者没有选择权的问题时，这位负责人说，建行现有中保、人保和平安这几家保险公司让借款人在投保时进行选择，并不存在强行指定保险公司的做法。
这位负责人还向记者介绍，银行和保险公司也以方便客户为服务出发点，在住房贷款保险方面尽量减轻消费者的负担：银行方面，将以前以房屋总价投保改变为以贷款金额投保，降低了借款人的投保数额；而保险公司的该项保险费率也低于一般的财产险费率，目前还不到万分之六，且费率还有下调的趋势。
保险公司：我们也是受害者
对于银行指定“第一受益人”的规定，一些保险公司对此颇有微词。
某保险有限公司泉州分公司财产险部的负责人告诉记者，购买住房按揭保险一般要求按照房屋的购置价交纳保费，而实际运作上是按照房屋的贷款额来交纳保费的，这份保单受益的是银行和购房者。
至于为什么业主出钱，第一受益人却是办理按揭的银行，这位人士称，这是出于银行的要求。从理论上说，按照“谁出钱，谁受益”的原则，购房者可以约定为第一受益人。然而，如果是这样，银行就不会指定购房者买保险了。因为，银行认为，有必要降低房屋贷款的风险，如果房产在贷款期间发生意外事故，那么房产抵押就成为一句空话。”
“我们也是受害者。”这位人士说，出钱购买保险的是购房者，“第一受益人”却为银行而非购房者，这已经违反了《保险法》，一旦购房者上诉法院，保险公司可能败诉。然而，在市场竞争如此激烈的情况下，保险公司又不得不“屈从”银行的意志，“我们不做这个保险，自然会有其他保险公司会做的。”
法律人士：强制保险违法
银行认为，抵押住房贷款保险合同，执行的是中国人民银行于1998年5月颁布的《个人住房贷款管理办法》的相关规定，那么作为部门规章的这些规定是否符合现行的法律法规呢？记者采访了法律界人士。
住房贷款保险是强制性保险
泉州市住房公积金管理中心法律顾问、福建天宇律师事务所吴律师指出，在实践中，银行和消费者之间的贷款协议是基于自愿基础的，因此消费者如果不愿投保，银行也完全可以不发放贷款，二者是平等的。但是，由于《办法》25条的有关规定，使该项保险的确存在着一定的强制性，因为根据《保险法》规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，银行要求借款人向保险公司买房屋保险，违反了自愿的原则。
吴律师也同时强调，《办法》是中国人民银行的部门规章，在法律效力上不及国家有关法律，因此如果出现纠纷，应以法律规定为准。
保险无权指定“第一受益人”
抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。在实际操作上，贷款银行一般也都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人。
对此，法律界有关专家认为，《保险法》规定，保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。投保人应对保险标的具有保险利益。被保险人、受益人是保险合同的关系人。但是受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人（投保人、被保险人可以为受益人），即只有人身保险合同才能指定受益人。所以作为财产保险合同的“房屋贷款保险”不能指定受益人，保险公司更无权指定“第一受益人”。
而银行强行要求贷款人办理保险并采用格式合同形式指定自己为第一受益人，这就意味着，购买保险者居然不是保险的最大受益者。这显然是不合理的，违反了《保险法》的规定。
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