约定未履行

　　能否退房？

　　案例：闽侯的林女士来电说，她刚刚购买了一套商品房，这套商品房的结构是底层为店面，楼上三层是住宅(这样为一套)。因为这种直上直下结构对生活不方便，购房时林女士与开发商协商能否在店面后开一个门，从后门回楼上住宅。当时开发商答应了，但是现在收房时，开发商又说，因为后面是别墅区，别墅里的住户怕不安全，所以原来关于开后门的设想不能实施。林女士认为开发商言而无信，询问能否退房。

　　唐律师解答：林女士能否退房的关键看她与开发商是如何约定的。如“店面后开一个门”在购房合同中有明确的约定，而消费者签订购房合同后，开发商拒绝执行，则根据《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，消费者可以欺诈为由诉请撤销该份合同，退还购房款。但当事人应知道或者应当知道从撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权自动消失。

　　如“店面后开一个门”在购房合同中没有明确的约定，而开发商又否认有此约定，只要开发商未根本违约，消费者又无证据证明上述事实，则很难达到退房的目的。

　　业主退房

　　可以要求哪些赔偿？

　　案例：莆田的黄先生来电说，他买的是一套3室2厅2卫的房,收房时发现客厅上方是楼上业主的卫生间,违反了《住宅设计规范》强制性规定。经查，设计单位设计的是2室2厅2卫,开发商未按设计图纸施工,却取得竣工备案表。经有关单位追查，开发商又把房改成2室2厅2卫，与合同中约定不符。与开发商协商一个多月以后,开发商同意退房,但黄先生听说，如果是属于开发商违约的话，购房者还可以得到赔偿，他问自己能要求哪些赔偿。

　　唐律师解答：开发商的上述行为已经构成根本违约，消费者有权要求解除合同。由于是开发商违约导致合同解除，消费者可根据合同约定向开发商要求支付约定违约金。如合同中未约定违约金的具体数额或计算方法，根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，消费者有权要求开发商退还购房款、支付购房款的同期同类贷款利息、赔偿消费者因房价上涨造成的损失或可得利益。

　　退房时

　　是否需要缴纳契税

　　案例：福清的王先生来电说，他去年买了一套商品房，可是交房时却发现门、窗质量都是不合格产品，墙面和屋梁都有大大小小的裂口,原来楼书上说是一年四季阳光充足，可是现在却常年不见阳光。他与开发商协议退房，最后开发商也同意了，但是在办理退房手续时，开发商却告知他需要支付契税(买房时，王先生没交契税)，认为这是二次交易行为。王先生觉得很奇怪，我的房产证还没有办下来，向开发商退房的行为并不是二手房交易，为什么办理退房还需缴纳契税，他问开发商的告知是否是违法的。

　　唐律师解答：因为消费者退房的原因是开发商的违约行为所致，因此由此产生的所有损失都应由开发商承担。而且开发商还应根据合同约定或法律规定，向消费者承担违约责任，支付违约金，不存在消费者因开发商违约退房还须承担相关费用的问题。如果开发商硬要王先生交纳这笔费用，王先生可向有关主管部门投诉，或通过法律程序解决。