房产不足两年转手交易，卖方需全额交纳5％营业税的新政一出台，就在二手房市场掀起一阵波澜。卖方一般不肯自己承担这笔费用，因为这样一来，其投资利润就会大打折扣，他们往往试图通过抬高房价把这笔费用转嫁到买方身上。而买方也不愿意承担这笔费用，于是，市场各方开始想办法避税。

　　交易合同先行公证

　　一个月前，市区陈先生看上一套产权证办出还不到两年的二手房，房源总价55万元。也就是说，这套房子如果现在交易过户，需要缴纳3万多元的营业税。卖主想了个“高招”，即他们私下达成协议，先将买卖合同公证，等过了“两年关”再正式过户。这样既可马上入住又不用缴纳高额营业税，陈先生便欣然同意了。据了解，这是目前市场上最普遍、使用率最高的避税方法。

　　据此，记者采访了本报法律顾问林晓阳律师。

　　林律师认为，这种方法表面上看似合理避税，通过公证似乎也有了法律保障，但实际上存在很大风险。如果房子还有一两个月就满两年，风险会小一些，但时间还比较长的话，买卖双方产生纠纷的可能性就很大。因为在不涉及国家利益的情况下，当事人双方签订的买卖合同是有效的，但如果损害了国家利益，则可能导致合同无效。像陈先生与卖方签订的合同，是属于漏税的行为，有损国家利益，是不受法律保护的，如果买主交了钱，房产证仍在卖主手中，万一卖主失信，买主就要吃大亏了。

　　房产证由买方保存

　　为避免第一种“策略”存在的风险，一些买主采取由自己或第三方存留房产证的方式，为公证交易合同加了一道锁。市区一买主告诉记者，他与卖主公证买卖合同，约定两年期满后过户，为了防止卖方出现不守信问题，双方约定在买主付给卖主50％的房款后，房屋交付给买主，房产证留给买房人或第三方公证人处保存。

　　林晓阳律师认为，这种形式是合法的，也能在一定程度上避免不诚信，但其以合法形式掩盖非法内容，损害国家的税收利益，同样不受法律保护。而且由于没有正式过户，房产证还是属于卖方所有，如果卖方以房产证遗失为由申请房产证补发，买主就算拿着卖方的房产证也没用了。

　　先以租客身份入住

　　为避营业税，一些房产中介机构还为房产交易双方“出谋划策”。市区某房产中介负责人告诉记者，他们让买卖双方签署两份合同，在房子买卖合同上双方签字但日期栏不填，等两年期限到了再填日期；另外，双方再签一份租赁合同，买方先以租客身份入住，并按期付房租，等两年期限一过再过户，买方将扣除房租后的余款付给房主，从而实现避税目的。

　　该负责人介绍说：“新一点、好一点的房源比较受客户追捧，但这些房源多数需要交营业税，所以很难成交。现在卖方想卖这些房子时，都会与我们商量能否想个办法避税，虽然我们一般不会主动告诉他们该怎么做，但如果客户提出这样的要求，我们还是会帮他们去做的。”

　　以租待售从表面上看似不错，但林晓阳律师认为，这种形式也需要靠诚信来制约，买卖关系在法律上同样不受保护。在目前房价极不稳定的情况下，买卖双方届时如果出于不能提高价格或降低价格的考虑毁约，将可能导致买卖“流产”，纠纷也就在所难免。□实习生苏月梅记者杨孝燕